每经品房 | 有的上涨25%，有的下跌16%！二季度广州楼盘价格为何“冰山两重天”？

每经名记者：黄婉银 每经撰稿人：秦文学艺术

楼市步入复苏期，区外与区外、新鸿基地产与新鸿基地产时有的分化愈加显着。

通富研究生院月所发布的《2022年汕头半年度总结及愿景》报告揭示，二季度汕头中心五区带有优质资源（地段/景观/学位/交通网等）的新鸿基地产新项目生产成本大多走升，环比升幅在3%-22%，销售收入升幅在6%～25%；而外围六区相当多新项目生产成本飙升，环比去年在5%～10%，销售收入去年最高者的达16%。

《每日经济发展新闻媒体》名记者注意到，二季度汕头还有个别地段、水电不差的新鸿基地产，销售收入去年也达到了末位。这些新项目为什么没有跑回赢同区外的其他新鸿基地产？将来确实还有货币贬值潜力？每经品房小机制从11个维度对汕头部分热门新鸿基地产新项目开展解析。

2022年二季度汕头部分新鸿基地产新项目生产成本变化 数据来源：通富研究生院

通过对汕头市9个区外部分传奇色彩二手房新项目二季度的生产成本变化环比、销售收入统计学，位于花都区科学城外的本公司东荟城外成为23个二手房新项目中销售收入去年第二大的新鸿基地产，达到16%；其二季度仅价为41000元/平方米，环比去年也有7%。

每经品房小机制揭示，本公司东荟城外的市价参考价为45534元/平方米。但综通测评揭示，将来5年犯罪率会跑回欠花都区的不等升幅，极低花都区25%城外中村。

从区内水电看，本公司东荟城外的各新项目水电投篮上整体较为仅衡，不过仅有公交配置最为凸显，区内（1公里直接距离）有公交站20个，但无地铁线站点。人口外结构特别，该区外总称青年人比率偏高的区外，投篮仅为1.2分（满分10分）。公共卫生、餐饮、时有学校、小学配置仅处于区外内中等。

来源：每经品房小机制

去年仅次于本公司东荟城外的，是汕头市中心区之一番禺区东圃车陂板块的中海康城外。明年二季度，中海康城外仅价在60000元/平方米，环比去年8%，销售收入去年14%。每经品房小机制给出的该新项目市价参考价为57027元/平方米。

中海康城外被汕头环城外高速和广园主路包围，交通网战术上显着，区内既有地铁线也有公交配置。每经品房小机制揭示，该新项目区内主干道常在高峰期不等平仅速度高于番禺区92%的豪宅新项目，骑车出行极为交通设施。但也因此，由于被十字路口外、主路包围，城外中村亦免不了驾驶者顾虑。

教育和公共卫生水电特别，中海康城外周围一公里上有8所时有学校、3所小学，有大小公共卫生机构6个，其中有数岭南大学附属第一养老院、汕头市番禺区团结养老院等，在番禺区高于52%的豪宅新项目。此外，新项目区内的餐饮交通设施持续性也高于区外内51%的豪宅城外中村，区内有大小餐饮场所26个。

基于交通网、公共卫生、商业性等特别的战术上，每经品房小机制测算，中海康城外的生产成本在将来几年将保持缓慢放缓，犯罪率预计会跑回平番禺区不等升幅，极低番禺区29%城外中村。

来源：每经品房小机制

通富研究生院引述，下半年汕头远郊市场（潮阳外/南海）供求或进到低位，但库存压力大，总体热度飙升或仍依赖于，市场但他却更分散战术上凸显的“复通型”新鸿基地产。

比如位于香花迎宾大道的通和旧城外和潮阳外新塘的锦绣天伦花园，明年二季度生产成本销售收入去年都达到了14%，其中通和旧城外环比飙升5%至19000元/平方米，这与每经品房小机制市价参考价（19911元/平方米）差不多。

通和旧城外靠近汕头白云国际机场，不可避免会受到军用飞机驾驶者不良影响。由于远离老城区，区内水电相对不大不足。每经品房小机制揭示，该新项目区内既无大型餐饮中心，也无大中型养老院，同时商务密度、暂住密度较低。

在香花区内，通和旧城外总称青年人口外为主、学生成人比率较小的区外，区内有该学校小学、所私立大学时有学校。虽然区内有17个公交站，但配置投篮仅高于香花区10%的豪宅新项目，相对总称公交出行适度较低的区外。

该新项目的第二大亮点是，区内有2个地铁线站点，高于香花区74%的豪宅新项目，不过都总称同一条地铁线线路。

因此，多维度综通来看，每经品房小机制揭示，通和旧城外将来几年犯罪率升幅将跑回平香花区不等升幅，极低香花区49%的城外中村。

来源：每经品房小机制

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