博时招商蛇口产园REIT2021年年报线上业绩记者会实录

一步提高租用百余人和翌年租的计划案，东莞机场网谷经营管理状况，未有来就会三年该区域内规画以及东莞市中的央政府对产园产园的定位和尽慢速。

王于莽：自营计划案各个方面，2022年的分阶段策略上，以售价保有牢固、原则上公共利益大幅进一步提高、依靠租用百余人为主要要能。届时2022至当年，融合地该线或第12号该线“工业五中华路终点站”开工、海南岛大道完工后及景观技术改造等短期内，届时未有来就会3年有一定基础大幅进一步提高翌年租售价，并保有租用百余人牢固。

区域内规画各个方面，东莞机场网谷连续功能性经营管理极其牢固，2021年的翌年租现金流、租用百余人和翌年租售价相较于2020年都有一定大幅进一步提高。东莞机场网谷连续功能性区域内再次2021年仅有被归属“同一短时间海扩容”区域内，届时未有来就会就会陆续出台一些利好税制。

东莞机场周边区域内规画主要有地该线或12号该线将于2022当年开工，海南岛大道将于未有来就会两年内开展技术改造完工后，更是远期的规画为莲花山隧道和地该线或15号该线，周边将就会有沿山中华路一期、沿山中华路二期和荔园中华路等多个城市更是最初最初项目，将就会明显改善周边生态系统，增加周边迁建，大幅进一步提高区域内氛围。

传统产业定位各个方面，东莞机场网谷定设于科创展示馆，主要融合部最初世代科技、数字经济体制、文化创意等战略功能性最初兴传统产业，很强一定的传统产业集中的度。截至2021当年，最初世代科技、云端、IT和文化创意自营延展面积总计九成比在60%以上，与东莞机场网谷传统产业的两大核心传统产业集群定位最简单。名店构件很强较佳的传统产业融合部功能性，公共利益了能源供应最初项目名店的牢固功能性。

中的央政府税制各个方面，地方中的央政府在产园餐饮业的税制各个方面已极其茁壮，有极其清晰、明确的谋求和优惠税制，全面性届时可能就会有大幅的传统产业税制附加，对最初项目经营管理的诱因较小。

现今由于不受非典诱因，届时地方中的央政府就会出台一些非典应将对各个方面的税制，信托基金主要职责人组织化条该线中华路主要职责的团队多年来在关注非典工业发展及税制的刊发成果，作出鼓励应将对：一是鼓励跟进中的央政府和集团美国公司的非典指导性举措，希望确保展示馆不频发聚集功能性非典，进一步提高展示馆被封闭的概百余人，进一步提高非典对展示馆投资者经营管理的诱因。

二是针对诱因较小的商铺，鼓励适时申请求中的央政府之外补助，进一步提高商铺伤亡。三是针对办公大楼投资者，一各个方面适时申报各类税制补贴，另外一方延展面鼓励联结中的央的政府，适时投资者才成功的复工复产，希望进一步提高投资者伤亡。

将保持良好关注中的央政府的非典税制，第一短时间拟订附加将预案，在状况下融资人私利为首要原则的同一短时间提下，连续性各方诉求、鼓励处置应将对，竭尽所能公共利益可亦可调配总金额的短期内。

1

简介揭发的平仅有翌年翌年租122.85较Q3（119.62）和Q4季报（119.07）资料稍稍相似之处，具体概要是什么情况呢？

王于莽：连续功能性来说，简介与季报的平仅有翌年翌年租的相似之处较小，主要Q3及Q4揭发的平仅有翌年翌年租仅有未有都有6翌年的平仅有翌年翌年租。万融、万海楼6翌年的翌年租售价始终保持极高位置，为每翌年130元/平方米左右。三、四季度为状况下租用百余人的牢固，条该线中华路主要职责的团队根据零售商状况，对租出及另加名店的翌年租在适当区域内开展了小幅附加，连续功能性翌年租准确度还是始终保持零售商适当区域内的。

2

平仅有租用百余人87.26%（得出为87%），平仅有翌年翌年租122.85（得出是124.7），究竟为了滴引名店来作了翌年租附加的商量，2022年租用百余人和翌年翌年租能否逾募捐得出值？

王于莽：是的，为了依靠租用百余人连续功能性较牢固的依靠在适当准确度，经信托基金主要职责人与条该线中华路主要职责的团队沟故称、讨论，在三、四季度对租出及最初租名店的翌年租开展了一定的附加，但仍状况下了连续功能性符合标准零售商翌年租准确度。

现今看成，2022当年的非典对东莞机场网谷带给的诱因还是相当小的，同时我们还必必需准备面对展示馆其他国营跨国公司平房届时将减免翌年租所带给的首当其冲。最初项目美国公司2022年的经营管理压力还是相当小的，信托基金主要职责人将组织化条该线中华路主要职责的政府，鼓励关注零售商动态，根据具体概要税制规定，幸而同意拟订求决方案、开源节流，竭尽所能保障融资人私利。

3

翌年租扣押百余人98.57%有没有人大幅进一步提高空间？

王于莽：连续功能性上来说，翌年租扣押百余人在95%以上已经是相当较差的扣押准确度。信托基金主要职责人将年中的督促条该线中华路主要职责的团队对未有幸而缴纳翌年租的名店幸而催缴、对欠租短时间极短的名店幸而清退、对欠翌年租额较小的名店加强诉讼、追缴管理工作，力争百尺竿头更是进一步。

4

详述参考提同一短时间退租状况：原产餐饮业，提同一短时间退租的名店数量

王于莽：Q4提同一短时间退租7户，延展面积3393.70平米。名店原产相当分散，没有人延展面积及翌年租九成相当高的跨国公司退租，主要退租餐饮业有建筑设计和工业设计，集中的在文化创意传统产业。

5

请求参考条该线中华路的团队人口数及社就会关系。2022年主要职责层坏化，有哪些另加现金流？

王于莽：条该线中华路的团队方各个方面，条该线中华路主要职责的团队2021年全体成员为3人，1人组织化负责之外管理工作，另2人分别负责万融、万海两栋地产的具体概要分阶段、条该线中华路主要职责事项；整体规画一些公司其他行政机构提亦可就会计学出纳、地产政府的政府、维修保障等其他各个方面的适时。应对、绿化、清扫等地产主要职责服务由整体规画地产提亦可。

2021年，条该线中华路主要职责的团队全体成员没有人频发坏动，为进一步加强时以REIT的条该线中华路主要职责管理工作，条该线中华路主要职责的团队在2022年届时将增加至5人，同时由于整体规画一些公司内部长短时间的人事坏动和岗位商量，的团队副局长及之外全体成员届时将频发坏动。信托基金主要职责人将依照之外合同达定，获知条该线中华路的团队另加、改用人员符合标准条该线中华路主要职责的知识必需要，对条该线中华路的团队坏动人员的管理工作交接开展监督，确保的团队人员坏动不诱因能源供应金融的政府的长短时间运作。

主要职责层各个方面，最初项目美国公司的主要职责层2021年未有频发坏动，2022年届时也可能就会频发坏动。

另加现金流各个方面，2021年还是以翌年租、地产主要职责费、四楼现金流为主，止无另加现金流。现今阶段的主要管理工作还是尽量大幅进一步提高、依靠租用百余人在极高准确度，并根据零售商状况适时大幅进一步提高翌年租售价。

6

简介中的有提过故称过论证宏观经济体制诱因（失业、额度、人口构件）以及能源供应最初项目餐饮业周期（亦可必需构件、条该线中华路现金流和金融的政府价钱不稳定性等）、其他可比金融的政府最初项目的危险功能性和短期内现金流百余人来推论也就是说融资经济效益，有心来作一下详述的参考？

王于莽：从宏观零售商生态系统来看，尽管全都2022年球非典诱因仍在年中的，国际生态系统更是趋复杂岌岌可危和不断定，国外工业发展陷于必需要伸长、亦可给首当其冲、短期内转弱三重压力。

但有鉴于此来看，一是必先经济体制长期向好的连续功能性面没有人坏：2021年GDP及人仅有GDP都实现了较明显的六倍，2022年要能为5.5%。

二是经济体制工业发展延展功能性好、潜力足、空间大的特性没有人坏：可支配现金流与经济体制增长同步，国外消费对国外工业产值增长的拉动力较小。

三是经济体制牢固恢复和承接替换局面没有人坏：2021年失业形势连续功能性牢固、供应将量保有牢固，2022年届时西部另加失业1100万，失业百余人控制在5.5%（2021年为5.1%）；居民消费价钱行情届时控制在3%左右。

四是构建最初工业发展格局、促进进一步提高效百余人工业发展的有利条件没有人坏：2021年外资利用首次有所突破1.1万亿，2021年高最初区制造业融资六倍较慢速。2022年尽慢速进出口保稳提质，国际收支连续功能性连续性，国外“十四五”的最初基建规画将进一步延缓最初型能源供应的融资建设。

从产园餐饮业亦可必需来看，零售商必需要不受传统产业替换、移到、自贸四区等要素激发，东部沿海区域内回头在省内传统产业替换工业发展同一短时间端，工业发展重点在战略功能性最初兴餐饮业和金融、个人信息等生产功能性服务业，未有来就会工业发展将更是侧重技术开发、金融等高端服务功能性餐饮业，对应将的零售商必需要是科技展示馆、总部基地。东莞不受制于所有权亦可给较少，相较较茁壮区域内的所有权资源稀缺，只能故称过迁建、技术改造、整治等方法增加传统产业展示馆的亦可应将量。

在万海、万融楼临近的东莞机场片四区以及较近的同一短时间海片四区，金融业办公大楼亦可应将较小但与产园的科研办公大楼在条该线中华路迁建、翌年租准确度、地产形态上很强较小相似之处，很难形成如此一来竞争；而所在区域内内产园可研办公大楼的亦可给近年连续功能性无另加，万融、万海的连续功能性经营管理危险功能性还是极其可控的。

关于财务资料及可亦可

1

详述申辩本期连续功能性财务资料基准及可亦可调配，佣金商量。

王于人才辈出：根据我们的简介标示出，本期可亦可调配的总金额为52,837,918.75元，信托基金基本单位可亦可调配为0.06元，较《应将征说明文中的》得出的收尾百余人达为102%，其中的：本期Ebitda（税息保险费及摊销同一短时间盈余）收尾《应将征说明文中的》得出的101%，上都条该线中华路状况较差，可亦可调配总金额及Ebitda仅有略好于《应将征说明文中的》的得出。

2021年11翌年26日，东莞机场产园REIT以9翌年30日为现金流调配基准日，开展2021年度第一次佣金。共计可亦可调配总金额为投资额27,432,976.43元，本次达调配可亦可调配总金额的90%，总计投资额24,689,678.79元。本次佣金的公共利益登记日为11翌年30日，采用现金佣金的方法，佣金求决方案为0.274元/10份信托基金现金流。

同一短时间一次佣金我们按照90%开展调配，主要是因季度资料未有经审计，下一次调配资料经审计后，再次慎重考虑预留长短时间条该线中华路的资金投入必需要同一短时间提下，我们就会按照实际状况开展调配。示例请求财务总经理李慧娟对简介的财务资料来作求决办法完全恢复。全面性佣金商量也将违背应将征文中的以及政府的政府的政府的尽慢速，再次状况下最初项目长短时间条该线中华路资金投入必需要的状况下开展佣金，请求各位融资人保有关注。

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请求求释简介资料的两个相似之处：

（1）简介4.1“对年度报告期内能源供应最初项目美国公司条该线中华路状况的连续功能性说明”中的揭发的共计实现现金流7691.42万元，与简介“3.1主要就会计学资料和财务基准”中的揭发的本期现金流8010.6万元有相似之处。

（2）简介中的最初项目美国公司效百余人1201.41万元与Q4揭发的年度共计效百余人1179万元稍稍相似之处。分别是什么情况呢？

李慧娟：首先，在现金流各个方面，本期现金流8010.6万元是广义的现金流，包含了翌年租及地产等业务现金流7691.42万元、募捐期利息现金流160.11万元、货币信托基金融资现金流39.27万元、罚没金现金流119.78万元。其次，在效百余人各个方面，4季度为非审计资料，简介与Q4效百余人相似之处是系由条该线中华路方主要职责费的附加，简介经过可亦可调配盈余的审计后将最终获知的可亦可之外的主要职责费开展了附加。

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简介揭发最初项目效百余人上都控制较差，全都年实际效百余人税收 1,201.41 万元,全都年共计总预算收尾百余人 91%，主要是哪些效百余人项控制相当好呢？未有来就会可能就会仍将效百余人控制在总预算的90%左右么？

李慧娟：主要是佣金及地产效百余人总预算节达，效百余人控制多年来都是我们系由的条该线中华路方整体规画东莞机场的强项，我们将之后坚定不移效百余人管控控制措施，2022年度慎重考虑中的控室合并、适当区域内压减地产人员等，但也可能就会吝惜能增加现金流的效百余人税收。

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本期可亦可调配盈余乏善可陈不错，但净盈余与可亦可调配盈余相似之处较小的情况

李慧娟：最初项目美国公司2021年现金流收尾百余人95%，效百余人用到百余人91%，EBITDA收尾状况稍高于短期内。信托基金不仅仅的净盈余主要是由于效百余人法扣除了保险费摊销，在可亦可调配的时候这之外必必需加回，所以才所致净盈余总金额和可亦可调配的总金额相似之处较小。

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2022年届时营业现金流和盈余状况

李慧娟：2022年现金流及可亦可调配总预算按应将征说明文中的2022年的得出开展直属基本单位，由于现今看成2022当年东莞非典对最初项目条该线中华路将带给一些关键时刻，同时必需面对展示馆其他国营跨国公司平房减免翌年租所带给的首当其冲，存在一定程度的不断定功能性。信托基金主要职责而就会组织化条该线中华路主要职责的政府根据具体概要税制，同意拟订妥善求决方案，开源节流，竭尽所能保障融资人私利。

关于扩募

王于人才辈出

示例由我来详述参考现今扩募商量和金融的政府储备。现今，民生银行扩募指引止未有刊发，我们也在等待扩募指引的具体概要指示来开展附加将的扩募管理工作 ，也和民生银行，股票证券交易所时刻保有全面性管理工作商量的沟故称。

故称过昨晚东莞机场的营业收入刊发就会，大家可以认出整体规画东莞机场产园金融的政府储备相当可观，分作在建、开业、茁壮期的金融的政府，年中的计划案和研究将内部恰当的茁壮金融的政府注入东莞机场产园REIT。

整体规画东莞机场也和博时年中的联动，官方一同寻找恰当可注入REITs金融的政府，助力REITs规模缩小，卫生工业发展。故称过零售商化的目的默许产园REITs来作大平台主要职责规模。

关于二级零售商

详述参考二级零售商连续功能性乏善可陈

王于人才辈出

时以REITs 自上架该美国公司8个翌年以来，股票交易上都顺畅，6-7翌年价钱较首发连续功能性回落，8翌年以来行情和存量都呈现出强劲的势头。今年2翌年期间，共有五只REITs因信托基金二级零售商价钱行情过高显现香港高等法院后复牌。连续功能性上时以REITs总指数和产权REITs指数年化不稳定性百余人仅有高于大之外股票零售商指数，但现今距离首家该美国公司短时间较短，样本还不足。

截至2022年3翌年22日，与上架价相较，11只时以REITs 平仅有行情超过33%。除了6翌年该美国公司首翌年成交总金额明显放大之外，11只电子产品的成交总金额从7翌年的14.13亿元上升至2022年2翌年的72.38亿元，之外最初项目日仅有成交额超1.5亿。2022年2翌年换手百余人也有明显进一步提高，平仅有换手百余人达为2.21%。

成立以来，东莞机场产园的日仅有成交量达为643.65万份，成交总金额达为1671.04万元。继2022年1翌年的上涨趋势，博时东莞机场产园REIT股票交易为人所知度在2翌年份年中的增加，并在2翌年17日逾到该美国公司以来北坡，当日成交8912.14万元，成交规模2601.14万份，换手百余人为8.74%，仅有打破该美国公司首周以来的历史记录最高记录。

月末到2022年3翌年22日，东莞机场产园总市值为29.59亿元，流故称值为9.82亿元，信托基金溢价42.34%，超过也就是说净金融的政府42.19%。

关于二级零售商的几个求决办法

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如何看来该美国公司后二级价钱涨跌状况以及价钱不稳定性情况？

邵海滨公园：REITs电子产品从长期来看价钱一定是围绕内在经济效益，但现今必先REITs 零售商仍在试点阶段，问世的最初项目较少，流故称现金流也不大，因此零售商也显现了亦可不应将求的现象。另外，早先A股零售商年中的附加，价钱的不稳定性也跟零售商的连续功能性恐惧有关系。

未有来就会当融资人和上架人对REITs 零售商更是加与众不同和理功能性，各类基础金融的政府一般来说都一定量的最初项目问世，已上架的最初项目可故称过年中的扩募，提亦可的流故称现金流更是多，时以REITs 零售商的配置经济效益将更是加更为重要，二级价钱也将更是加牢固。

2

重发后二级零售商可能就会乏善可陈，如何应将对，以及有无其他牢固价钱的控制措施？

邵海滨公园：重发后的二级零售商乏善可陈不仅是融资人也是政府的政府的政府相当关心的一个求决办法。因首家最初项目的战配比百余人都极高，但战配融资人又分成不同各种类型，有理财电子产品，也有的政府自有资金投入，每类资金投入对所持还是股票交易的必需要也是不一样的，信托基金主要职责人也就会根据重发后的二级乏善可陈，和来作市商一齐，一同保障信托基金的二级零售商价钱连续功能性顺畅。

3

融资人构件坏化

邵海滨公园：根据简介所持总户数及所持构件标示出，现今的政府融资者的所持现金流九成比为82.78%, 个人融资人九成比17.22%。的政府融资人各种类型较期初没有人较小坏化。社保养老，养老金等长期该线资金投入现今也都还没有人迁建税制转到到这个零售商中的来。

其他

1. 关于信托基金故称乏善可陈

王于人才辈出：因信托基金故称现今仅默许单斜向卖出，现今信托基金故称连续功能性股票交易还不为人所知，我们也期待税制的进一步默许。

2. 究竟有另加额度偿还，债权偿还及其他融资

王于人才辈出：现今我们仅有货币信托基金的职业技能融资，是在最初项目美国公司不仅仅的连续功能性户开展收尾。

3. Spv 反向滴并状况和成果

王于人才辈出：如应将征文中的揭发，SPV反向滴并的成果并不对信托基金以及现金流激发实质功能性诱因。博融、博海已收尾税务注销，之外银行贷款补充协议已收尾缔结。

但由于非典诱因尚未有能收尾求除万海楼股东质押等必需就会场承办的逾期，届时在非典求封后尽慢速按顺序收尾股东求质押、SPV美国公司工商注销、最初项目美国公司反向滴并以及跟进贷款补充协议之外达定等事项，才成功的话届时在1-2个翌年内收尾反向滴并事项并开展公告。

4. 对于QFII融资人，究竟代扣代缴税费？

王于人才辈出：信托基金不仅仅现今止不代扣代缴。

危险功能性查看：

信托基金不同于银行消费和公司股票等一般而言现金流短期内的套利，不同各种类型的信托基金危险功能性现金流状况不同，融资人既可能就会分享信托基金融资所激发的现金流，也可能就会承担信托基金融资所带给的伤亡。信托基金主要职责人承诺以诚实债权、勤勉为人正直的原则主要职责和善用信托基金金融的政府，但不状况下本信托基金一定现金流，也不状况下现金流，信托基金净值存在不稳定性危险功能性，信托基金主要职责人主要职责的其他信托基金营业收入不上有对本信托基金营业收入乏善可陈的状况下，信托基金的从前营业收入并不预示其未有来就会乏善可陈。融资者应将好好阅读《信托基金合同》、《应将征说明文中的》及《电子产品概要》等法律文件，幸而关注本美国公司出具的恰当功能性见求，各销售的政府关于恰当功能性的见求不必然保持一致，本美国公司的恰当功能性最简单见求并不表明对信托基金的危险功能性和现金流来作出实质功能性推论或者状况下。信托基金合同中的关于信托基金危险功能性现金流特性与信托基金危险功能性一般来说因慎重考虑诱因不同而存在相似之处。融资者应将理求信托基金的危险功能性现金流状况，融合自身融资目的、期限、融资知识及危险功能性承不受能力严肃决断并适时承担危险功能性，不应将采信不符合标准法律法规尽慢速的销售不道德及违反规定宣传推介材料。本材料中的所提及的信托基金详情及转售网络服务可在主要职责人官方网终点站查询-博时信托基金-信托基金电子产品，博时信托基金之外业务职业技能参考首页为：。

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